Cour de Cassation, 3ème Chambre Civile, 29 novembre 2018

La Ville de X avait donné à bail commercial à la société Y un terrain de camping.

La société Y payant très irrégulièrement les loyers et ayant, selon la Ville, violé les dispositions du bail interdisant de consentir des locations à l’année, la Ville avait, à l’issue du bail, notifié à la société Y un congé sans offre de renouvellement.

Les parties avaient toutefois, sous toutes réserves, désigné à l’amiable un expert chargé de chiffrer une éventuelle indemnité d’éviction.

La société Y devait, par la suite, faire l’objet d’une procédure de redressement, puis de liquidation judiciaire.

Le Mandataire Judiciaire chargé de la liquidation de la société Y engagea devant le Tribunal de Grande Instance de MONT DE MARSAN une procédure en paiement de l’indemnité d’éviction.

En réplique, la Ville objecta que le congé ayant été délivré pour justes motifs, l’indemnité d’éviction n’était pas due et qu’en tout état de cause, la créance de loyers dont elle était titulaire devait être compensée avec le montant d’une éventuelle indemnité d’éviction.

Les premiers Juges adjugeaient à Maître Z ès qualités le bénéfice de l’indemnité d’éviction, mais décidaient que celle-ci devait être compensée avec la créance de loyers.

Appel ayant été interjeté par le Mandataire Liquidateur, la Cour de PAU infirmait le jugement sur ce point, estimant que les règles de la procédure collective prévalaient sur celles des contrats et que l’absence de créanciers ayant un meilleur rang que le bailleur et pouvant de ce fait le primer n’était pas établie.

Son arrêt est cassé en ces termes par la 3ème Chambre Civile de la Cour de Cassation :

« Qu’en statuant ainsi, alors que la dette d’indemnité d’éviction et celle de loyers et accessoires, nées d’un même contrat, sont connexes et que la compensation des dettes connexes, prévue même en cas de procédure collective de l’une des parties, n’est pas soumise aux conditions de liquidité et d’exigibilité, la Cour d’Appel a violé les textes susvisés ; (…) ».