Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN – 10 mars 2021

Sous réserve d’un appel, toujours possible dans le cadre d’une procédure qui a connu de nombreux errements depuis son engagement en février 2013, le Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN vient de conclure un long contentieux opposant la société d’exploitation d’un camping en liquidation judiciaire à la Ville dont elle était la locataire en vertu d’un bail commercial.

Le Liquidateur de la société réclamait à la Ville le paiement d’une indemnité d’éviction à raison du congé sans offre de renouvellement délivré à son administrée antérieurement au dépôt de bilan.

Dans un premier jugement, le Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN avait estimé que la demande était fondée en son principe mais que l’indemnité d’éviction devait être réduite à la seule valeur du droit au bail en raison de la disparition du fonds de commerce du fait de la liquidation judiciaire.

Enfin, le Tribunal avait ordonné une expertise pour chiffrer la valeur du droit au bail.

Sur appel du Liquidateur, la Cour de PAU avait confirmé le jugement, modifiant toutefois la date à laquelle l’indemnité d’éviction, ainsi réduite à la valeur du droit au bail, devait être évaluée.

Elle avait aussi infirmé le jugement en ce qu’il avait ordonné la compensation entre la valeur de l’indemnité d’éviction et les dettes de loyer.

Sur pourvoi de la Ville, la Cour de Cassation a cassé cet arrêt, estimant, comme l’avait fait le Tribunal, que la compensation devait être effectuée entre le montant de l’indemnité d’éviction et celui de la dette de loyer.

Entretemps, l’expertise judiciaire ordonnée par le Tribunal et confirmée par la Cour d’Appel avait fonctionné et, estimant que la valeur du droit au bail devait être calculée selon la méthode dite « de l’économie de loyer » ou du différentiel consistant à capitaliser la différence qui existe entre la valeur locative de marché et le loyer qui aurait été perçu si le bail avait été renouvelé, cette différence étant elle-même affectée d’un coefficient multiplicateur, l’expert judiciaire avait estimé qu’au cas d’espèce, le droit au bail devait être valorisé à zéro à la date fixée par la Cour d’Appel de PAU, après avoir constaté que le loyer antérieurement perçu par la Ville était très supérieur à la valeur locative du bien loué, même après application d’un coefficient de pondération de 7,5 pour l’excellente situation dont jouissait ce bien.

Ce raisonnement a été validé par le Tribunal Judiciaire de MONT DE MARSAN malgré l’opposition du Liquidateur qui soutenait que, bénéficiant d’excellents critères de situation, le camping devait être estimé selon une valeur forfaitaire d’emplacement tenant exclusivement compte de sa situation et de sa superficie.

Cet argument a été écarté par les Juges, motif pris de ce que l’expert avait pris en compte l’excellente situation du bien en appliquant un coefficient de pondération de 7,5 et qu’en outre, si l’expert indique que, pour les meilleurs emplacements, le droit au bail subsiste malgré l’absence ou la quasi-absence d’économie de loyer et que la valeur du droit au bail est alors forfaitaire, il précise que le montant du loyer étant, au cas d’espèce, trop élevé, l’évaluation de l’économie de loyer à zéro était maintenue.